驻越中国律师--傅毓军  2019.08.07

 

2018年7月11日起的中美贸易争端，对以产品出口美国为主的中国生产企业造成较大的影响。为此，不少中国企业开始寻找新的投资目的地，以化解面临的生存和发展危机。

越南与中国山水相连，劳动力资源丰富和用工成本相对较低，2019年1月生效的《全面与进步跨太平洋伙伴关系协议》(CPTPP)和2019年6月30日与欧盟签署的《欧盟与越南自由贸易协定》（EVFTA）、《欧盟与越南投资保护协定》（EVIPA）等12项双边或多边贸易协议带来的产品出口低关税、零关税等系列优势，成为中国企业对外投资的重要目的地之一。

越南投资，合法取得工业用地使用权是保障投资顺利、成功的重要因素。为此，本文依据越南《土地法》（编号：45/2013/QH13）等相关法律规定，结合多年实践工作经验，梳理了越南土地使用权取得方式和流程，供正在寻找、洽谈越南投资用地或计划来越南投资的中国企业家们参考。

 

一、越南土地管理体制

（一）越南实行土地国有的土地所有权制度

根据越南《宪法》（2013年）第53条：“越南土地属于人民所有，由国家代表人民对土地实施管理。”，越南《土地法》第4条土地所有权：“全民所有的土地由国家代表所有者统一管理，国家按照本法的规定把土地使用权交给土地使用者。”的规定，越南实行土地国有的所有权制度，国家代表全体人民对土地实施管理，根据法律规定将土地使用权交给土地使用者。

（二）越南土地管理体制

越南《土地法》（编号：45/2013/QH13）规定，越南政府负责配置土地资源，决定土地用途、土地使用权的期限、取得方式、流程、租金标准，审批和颁发土地使用权证。

土地管理实行“横向负责、纵向指导”的管理体制。越南政府设置自然资源与环境保护部，具体负责土地政策的制定、土地资源调查、重大项目用地的审批等；地方各级人民政府设立自然资源与环境保护厅（局），具体处理有关土地行政事务，上级土地管理部门对下级土地管理部门进行业务指导。

除政府土地主管部门外，还设置有“土地登记办公室”和“土地发展基金”二个事业单位。

（三）越南土地用途分类

1.越南土地分类

越南《土地法》第10条规定：根据使用目的，越南土地分为农业用地、非农业用地、未利用的土地三类。

2.越南政府决定土地分类（用途）

越南《土地法》第14条规定：国家根据使用土地规划与计划决定使用土地的目的，并允许改变使用土地的使用目的。

 

二、越南土地使用权

（一）土地所有权与土地使用权

土地所有权是土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的法律表现。

土地使用权是指国家机关、法人、非法人组织、自然人依照法定程序或依约定对国有土地享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

越南《土地法》（编号：45/2013/QH13）第3条第16款规定：土地使用权证，是由越南政府土地管主管部门颁发给土地使用者的，载明使用土地的基本信息，包括使用土地期限与目的，以及如有土地及其附属资产、抵押等信息的书面记录；是国家确认土地使用者、土地和附属住宅、其他资产所有人的的法律依据。

（二）工业用地使用权

越南《土地法》第10条规定，工业用地属于非农业生产经营用地（包括工业园区，产业集群和出口加工区）。工业用地以工业园区和加工出口区的土地为主，以园区外的工业用地为辅。

越南政府为促进经济发展，一直在大力发展工业园区和加工出口区，并于2018年05月22日颁布关于《工业区和经济区管理》的议定（82/2018/NĐ-CP）。越南通讯社2019年4月24日报道，截至2018年底，全国共有326个工业园区和加工出口区，占地总面积超过9.56万公顷。其中，已经正式投入运行的有总面积达6.62万多公顷的251个工业区。各工业区企业入住率达73.9%。由于劳动成本低、土地租赁费合理、企业所得税率优惠等因素，越南工业地产的吸引力高于地区的平均水平。

（三）土地使用者的权利

1.土地使用者的共同权利

越南《土地法》第166条规定：土地使用者的共同权利：

（1）获得土地、房屋及其他资产权利的证书。

（2）享有土地上的劳动成果、投资成果。

（3）国家依法收回土地时获得赔偿。

（4）对于侵犯自己合法土地使用权的行为进行起诉、控告。

2.外国投资者使用土地的权利

越南《土地法》第183条规定，外国投资者成立的外资企业可向国家租赁土地用于投资项目，可按年支付租金，或一次性支付租金，并享有相应的权利。

3.一次性或按年交付土地租金的土地使用者的不同权利

越南《土地法》第174条规定：一次性交付土地租金的承租方享有以下权益：

（1）转让土地使用权和地上附着物。

（2）转租土地使用权和地上附着物。

（3）将土地使用权和地上附着物进行抵押。

（4）以土地使用权和地上附着物进行出资、与其他外资公司合作生产、经营。

越南《土地法》第175条规定：按年交付土地租金的承租方享有以下权益：

（1）转让地上附着物，受让方依法可继续租用土地。

（2）以地上附着物进行抵押。

（3）以地上附着物出资。

根据上述规定，一次性交付租金的土地使用者有权转让、转租、抵押、出资土地使用权和地上附着物。按年交付土地租金的土地使用者转让、抵押、出资的权利仅限于地上附着物，且越南银行一般不接受按年交付租金的土地使用者的抵押贷款申请。

 

三、越南土地使用权的来源、期限和取得的前提条件

（一）越南土地使用权来源于国家

越南《土地法》第17条规定：国家按照下面的形式把土地使用权交给土地使用者：

1.决定交付土地使用权，收取或不收取土地使用费。

2.接受土地使用者按照年度交租金或一次性交租金。

3.认可土地使用权。

越南《土地法》第53条规定：国家有权机关可按照法律规定把正在有人使用的土地交给或租给其他人。

（二）越南土地使用权的期限

越南《土地法》规定，越南政府出租土地期限为50年（特殊情况下可为70年）。中国投资者在土地租赁期限届满后，仍需要继续租赁土地的，应至少提前6个月向所在地的省级自然资源与环境保护区提交书面的延期申请。

（三）中国投资者取得越南工业用地使用权的前提条件

根据越南《土地法》第183条规定，中国投资者如果想取得越南土地使用权，应当首先有投资项目，且须在越南投资成立外资企业，中国投资者本身不能直接获得越南土地使用权。外资企业可为独资子公司、合资企业，外资企业的具体形式由中国投资者自行决定。

 

四、中国投资者取得越南土地使用权的方式

（一）向越南政府租赁土地

越南内资公司与外资企业皆可基于农业、商业和生产制造等投资项目需要，向越南政府租赁土地。

（二）向其他土地使用权人购买或转租土地使用权

向土地使用权人购买或转租土地使用权，包括向工业区、出口加工区或高科技区开发商，或其他拥有土地使用权人购买或转租取得土地使用权，这种方式最简单、直接、有效。包括

购买和转租获得的土地使用权的土地用途、期限、租金交纳方式（年缴或一次性付款的方式缴交土地租金）与转让方、转租方一致。

如果从工业区、出口加工区或高科技区开发商处购买或转租取得土地使用权，可能还需要交纳一定的基础建设费、管理费等费用。

上述购买指取代原土地使用权人，取得其名下全部面积、全部期限内的土地使用权方式；转租指在不改变原土地使用权人的情况下，取得其部分土地或部分期限内的土地使用权方式。

（三）以出资方式取得土地使用权

越南《土地法》第174条规定，一次性支付租金获得的土地使用权可以出资。据此，中国投资者可以通过与拥有土地使用权的越南企业共同出资设立新公司的形式，获得土地使用权。

（四）以购买越南公司股权的方式获得其名下的土地使用权

收购越南企业部分或全部股权，从而间接获得越南企业名下的土地使用权。

（五）其他方式

除了上述的五种方式外，还可以通过交换、拍卖等方式取得土地使用权。

 

五、越南土地使用权取得的流程

土地使用用途、取得方式不同，取得越南土地使用权的流程也不同。为突出重点、简化内容，本文仅以中国投资者购买工业区内越南企业（内资或外贸企业）土地使用权的方式为例，介绍越南工业用地使用权取得的一般流程，可作为其他方式获得越南土地使用权的参考。

（一）考察、选择标的土地

越南投资涉及到产品配套厂家、交通运输成本、地价、员工招聘难易等各种因素。中国投资者决定在越南投资建厂后，首先考察、选择合适的工业区和合适的的转让土地使用权的越南外资企业（或越南内资企业，以下简称“目标企业”）、拟对外转让土地使用权（以下简称“目标土地”），考察目标企业和目标土地的面积、位置、地价是否满足要求，进行初步的接洽、谈判。

（二）签订土地使用权转让意向书（或框架协议）

通过考察和初步接洽，确定购买目标土地使用权的意向后，与目标企业谈判确定收购的价格、支付方式、法律尽职调查和财务尽职调查安排等事项后，签订土地转让权转让意向书（或框架协议）。

（三）委托专业机构对目标全和目标土地进行尽职调查

委托专业律师事务所和会计师事务所对目标企业主体真实性、存续合法性、重大事项决策机构和决策程序、诉讼仲裁等，对目标土地的土地使用权证、抵押贷款、租金支付方式、规划建设审批文件、有无诉讼仲裁纠纷和权利负担、周边的地价等进行调查，分析土地使用权收购过程中可能面临的法律风险和防范措施，评估收购土地使用权价格，为收购决策提供法律和财务依据。

（四）谈判签订定金合同

通过法律和财务尽职调查，确认收购不存在重大风险后，与目标企业谈判确定收购价格、定金金额和支付方式、各项费用承担、正式收购合同签署安排、双方各自的下步工作安排等内容，签订定金合同。

（五）目标企业就目标土地转让取得工业区管理者的书面同意，取得其他有权人（如有）的书面同意

目标企业就目标土地转让取得工业区管理者的书面同意，并与工业区管理者就可能收取的费用性质、金额、收取时间、承担主体等事项进行沟通，达成一致，形成书面意见。如果目标土地存在抵押、担保、查封、保全等权利障碍，目标企业还应当取得相关权利人的书面同意，并就债务清偿和抵押、担保、查封、保全等权利障碍的消除达成一致，形成书面意见。向税务主管机构咨询土地使用权转让的税费计费标准和收取。向土地管理部门咨询土地使用权转让变更登记手续办理的程序等事项。

（六）签订三方或多方协议

中国投资者、目标企业、工业区管理者、贷款银行、担保、保全和查封等权利人等各方，就消除目标土地转让的权利障碍、各方权利的保护安排等事项通过谈判，达成一致意见，签订一份或多份的三方或多方协议。

（七）签订正式土地使用权转让合同

在签订的意向书（框架协议）、定金合同、三方协议（多方协议）的基础上，中国投资者与目标企业围绕下列事项（包括但不限于），签订正式的《土地使用权转让合同》：

1.确定土地使用权转让价款和支付币种、支付方式

谈判确定土地使用权转让价款和支付币种，汇率和汇率变化安排，支付方式，收款银行账户、汇款手续费承担主体等合同主要条款内容。

2.确定税费和转让过程中各项费用的承担主体和支付方式

谈判确定土地使用权转让过程中的税费、工业区管理者可能收取的费用、公证费用、过户登记手续费等各项费用的承担主体和支付方式等内容。

3.确定外资企业设立相关事项

确定中国投资者设立外资企业需要准备的文件、资料和办理手续，确定目标企业的协助或代为办理的义务。把外资企业完成设立手续，取得《投资许可证》、《企业登记主》、完成银行账户手续开设手续作为支付转让价款的重要前提条件之一。

4.确定土地使用权证和其他相关资料、土地移交时间和交接手续。

5.确定双方的权利和义务，违约责任的内容。

6.确定争议解决的管理法院或仲裁机构。可以选择中国法院、中国仲裁机构，或香港、新加坡的仲裁机构，越南的仲裁机构处理双方之间的纠纷。

7.确定合同其他条款内容。

（八）办理外资设立和土地使用权变更登记手续

土地使用权转让必须经越南土地主管部门（主要是所在省、直辖市自然资源与环境厅）批准，并办理土地使用权变更登记手续，取得新的土地使用权证（俗称“红皮书”），购买方才算真正依法取得土地使用权。

★说明：上述流程属于购买工业区内越南企业（内资或外贸企业）土地使用权方式的标准流程，可以根据土地使用权转让的实际情况，适当地增加和减少；可供其他方式取得越南土地使用权流程参考。